News & Updates

Latest News

คอนโด ใหม่ VS คอนโด เก่า

? คอนโดใหม่ ใช่ว่าดีเสมอไป
หากคิดจะลงทุนซื้อคอนโด จะของมือหนึ่งหรือมือสอง มาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียกันทางนี้เลย

⁉️ “ของใหม่ย่อมดีกว่าเสมอ” ประโยคติดปากของหลายๆท่านในทุกๆวงการ แต่คำนี้สามารถใช้ได้ในกรณีการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนจริงหรือไม่
ปัจจุบันมีคอนโดใหม่ๆเกิดขึ้นมากมายในใจกลางตัวเมืองกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นผลกระทบจากการที่ประชาชนตื่นตัวเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประกอบกับชาวต่างชาติชอบมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเนื่องจากราคายังไม่สูงมากเทียบกับประเทศแถบใกล้เคียง ดังนั้นจึงมีคนไม่น้อยที่คิดจะซื้อคอนโดมิเนียมไว้เป็นหนึ่งในสินทรัพย์การลงทุนในพอร์ตของตัว หากกระนั้นก็ตามการจะเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนนั้น 

 

? เก่าใหญ่ VS ใหม่เล็ก ?
คอนโดมือสองนั้น โดยมากมักจะมีขนาดห้องที่ใหญ่กว่าหากเทียบกับในทำเลละแวกเดียวกัน สาเหตุก็หนีไม่พ้นเรื่องราคาที่ดินที่ไม่ได้สูงจนบ้าคลั่งเหมือนในสมัยปัจจุบัน จึงทำให้ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรและ ราคารวมไม่ได้สูงจนน่าตกใจ
กลับกันคอนโดใหม่นั้นยอมรับได้เลยว่าโดยมากมักจะทำขนาดให้เล็กลง ด้วยสาเหตุที่ว่าราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างน่ากลัว จึงเป็นภาระต้นทุนของผู้พัฒนา และเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องผลักต้นทุนนี้ไปเป็นราคาขายที่สูงตามไปด้วย ทว่ากำลังซื้อของผู้คนก็ไม่ได้สูงขึ้นตามสัดส่วนของราคาที่ดิน จึงต้องลดขนาดของห้องลงเพื่อราคาอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อสามารถเอื้อมถึง

 

? ค่าส่วนกลาง ?
เกินกว่า 80% ของคอนโดที่มีอายุนั้นไม่สามารถปรับค่าส่วนกลางขึ้นได้ ดังนั้นค่าส่วนกลางจึงเป็นราคาเดิมของสมัยเมื่ออดีต โดยมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 35 บาท/ตรม. ซึ่งถือได้ว่าเป็นราคาที่ถูกเมื่อเทียบกับปัจจุบัน อีกทั้งเงินกองทุนแรกก็ไม่ต้องชำระเนื่องจากเป็นการชำระเพียงครั้งเดียวเท่านั้น
หากเป็นคอนโดใหม่นั้นย่อมมีการปรับค่าส่วนกลางให้สูงขึ้นจนเพียงพอต่อการบริหารของนิติบุคคล ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วมักมีราคาประมาณตั้งแต่ 70 บาท/ตรม.ขึ้นไป หรือเฉลี่ยแล้ว ตกเดือนละ 2,000 บาท ขึ้นไป อีกทั้งการซื้อคอนโดมือหนึ่งก็ย่อมเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องชำระกองทุนแรกเข้า ซึ่งก็เป็นมูลค่าอีกไม่น้อยเลยทีเดียว

 

?สภาพของห้องและความทันสมัย?
เมื่อเราซื้อของมือสอง ก็จำเป็นต้องยอมทำใจเล็กน้อยด้วยเหตุที่ว่า เคยมีผู้อยู่อาศัยมาก่อนเป็นส่วนใหญ่ สภาพห้องจึงเป็นไปตามสภาพที่เห็นก่อนซื้อ ความทันสมัยของสิ่งอำนวยความสะดวก, การออกแบบของโครงการหรือนั้นก็จะเป็นของที่ผ่านมาแล้วหลายปี และแน่นอนไม่ใช่สิ่งที่น่าตื่นตาตื่นใจอีกต่อไป
อีกด้านหนึ่งคอนโดมือหนึ่ง ของที่ได้รับย่อมต้องเป็นของใหม่ป้ายแดงแกะกล่อง จึงเรียกได้ว่าสภาพนั้นสมบูรณ์100% อีกทั้งเทคโนโลยีต่างๆของสิ่งอำนวยความสะดวก, การออกแบบสไตล์ใหม่ล่าสุด ย่อมต้องดึงดูดความน่าสนใจของคนได้มากกว่า

 

?? ทำเลและสภาพแวดล้อม
คอนโดเก่านั้นไม่สามารถเลือกทำเลที่สร้างได้ตามแผนการพัฒนาเมือง ดังนั้นจึงมักจะเป็นทำเลที่คนนิยมๆในอดีต การที่จะมีรถไฟฟ้าผ่านหน้าโครงการ หรือมีทางด่วนใกล้ๆ จึงเป็นเรื่องที่อาจจะเรียกได้ว่าโชคดีก็เป็นได้ กระนั้นก็ตามเราก็ยังสามารถเห็นถึงสภาพแวดล้อมในทำเลนั้นๆได้เป็นอย่างดี
⁉️ ในทางตรงกันข้าม นักพัฒนารายใหญ่ส่วยมากนั้นจะเลือกสร้างคอนโดใหม่ๆตามแผนพัฒนาเมือง เช่นตามแนวรถไฟฟ้าหรือทางด่วน ทำให้สามารถวางทำเลได้ง่ายกว่าการมองไม่เห็น กระนั้นก็ตามเราก็ยังมิอาจบอกถึงความเป็นไปของชุมชนหรือสภาพแวดล้อมในทำเลที่จะสร้างหรือเกิดใหม่ได้

 

? มีอยู่จริง VS ซื้ออนาคต ?
คอนโดมือสองนั้นเป็นที่แน่ชัดว่าได้สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว มีผู้อาศัยอยู่จริงแล้ว ดังนั้นจึงปฏิเสธไม่ได้ว่าไม่มีอยู่จริง โอกาสที่จะเกิดปัญหาในการซื้อขายเรียกได้ว่าแทบจะเป็นศูนย์
⁉️ กลับกันการซื้อคอนโดมือหนึ่งนั้น โดยมากจะเป็นการซื้อกระดาษ ซึ่งคือใบจองและสัญญาซื้อขาย การที่เจ้าของโครงการมีความล่าช้าในการสร้าง, หรือโครงการไม่เกิดขึ้นเพราะสร้างไม่เสร็จ, หรือกระทั่งโครงการโดนอายัตจากการประกอบผิดกฎหมาย ล้วนแล้วแต่เป็นความเสี่ยงทั้งสิ้น

 

?? วงเงินในการกู้
ปฏิเสธไม่ได้ว่าคอนโดมือสองนั้น จะมีวงเงินกู้ได้แค่เพียง 90-95% ถึงจะมีวงเงินตบแต่งใหม่อีก 5% ก็ตามแต่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่เรียกว่าอาจจะไม่จำเป็นต้องเสีย อีกทั้งโดยมากดอกเบี้ยการกู้ก็มักจะสูงกว่า โดยเฉลี่ย
‼️ คอนโดนมือหนึ่งนั้นธนาคารมักจะตีมูลค่าให้สูงกว่า และสามารถปล่อยกู้ได้ถึง 100% ในโครงการของนักพัฒนารายใหญ่ อีกทั้งดอกเบี้ยก็มักจะจูงใจต่อผู้ซื้อมากกว่าเพราะเต็มไปด้วยโปรโมชั่นต่างๆ

 

?? ผลตอบแทนการลงทุน
แน่นอนว่าการลงทุนย่อมต้องหวังผลกำไรที่สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ซึ่งคอนโดมือสองนั้น โดยมากราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะต่ำกว่าทำให้เงินลงทุนโดยรวมนั้นน้อยกว่า อีกทั้งราคาในการปล่อยเช่ายังเป็นราคาตลาดที่ยังสมเหตุสมผลกับราคาขาย ซึ่งมีโอกาสสูงที่จะได้รับผลตอบแทนคร่าวๆถึง 6% ต่อปี หากมองข้ามไปถึงการขายเพื่อทำกำไรในอนาคต คอนโดมือสองก็ยังมีโอกาสที่จะได้กำไรมากกว่าเนื่องจากราคาต้นทุนไม่ได้สูงเกินไปทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต
? กลับกันราคาของคอนโดมือหนึ่งในปัจจุบันนั้นได้ปรับตัวเพิ่มไปมาก ซึ่งในทำเลทองต่างๆ เช่นสุขุมวิท สาทร หรือ พระราม9 ราคาเฉลี่ยต่อตารางนั้นสูงเกิน 200,000 บาท/ตรม. ไปแล้วซะอีก ทำให้ต้นทุนแรกเริ่มสำหรับการลงทุนก็เพิ่มเป็นลำดับแรก ลำดับต่อมาค่าเช่าที่สมเหตุสมผลนั้นก็ยังปรับตัวขึ้นตามไม่ทันราคาที่เพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้ผลตอบแทนต่อปีต่ำลงซึ่งโดยเฉลี่ยแล้ว เหลือน้อยกว่า 5% ต่อปีเท่านั้น
ด้วยปัจจัยต่างๆเหล่านี้ อาจจะทำให้พูดได้ไม่เต็มปากว่า ของใหม่ต้องดีกว่าเสมอ แต่การตัดสินใจลงทุนนั้นย่อมต้องมีปัจจัยต่างๆหลายอย่างเพื่อประกอบการตัดสินใจ บางคนอาจจะให้น้ำหนักอย่างใดอย่างหนึ่งมาก บางคนอาจจะให้ความสำคัญเรื่องใดเป็นพิเศษ เพราะฉะนั้น เราหวังว่าข้อมูลที่ให้ด้านบนนี้ จะมีประโยชน์ไม่มากก็น้อยต่อทุกๆท่านในการตัดสินใจต่อการลงทุน สุดท้ายนี้ Admin ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนทุกๆครั้งไป
ควรจะมีปัจจัยในการตัดสินใจและเปรียบเทียบระหว่างของใหม่และของมือสอง ดังต่อไปนี้

Related Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *